Woning overdragen aan de kinderen, maar er zelf in blijven wonen: fiscaal gunstig?

Met enige regelmaat krijgen we de vraag van ouders of ze in het kader van estate planning alvast hun woning kunnen overdragen aan de kinderen. De woning overdragen aan de kinderen, maar er als ouders wel in blijven wonen, was in het verleden een veelvuldig gebruikte manier om (erf)belasting te besparen. Anno 2021 pakt de overdracht van een woning aan de kinderen, waarbij de ouders in de woning blijven wonen, door wetswijzigingen niet altijd meer voordelig uit.  Wij vertellen u graag over de consequenties van deze manier van vermogensoverdracht voor de erfbelasting en inkomstenbelasting.

Invloed op de erfbelasting

Tot 2010 bestond ten aanzien van de erfbelasting het voordeel dat bij het overlijden van de ouders, na de overdracht van de woning, over de waardestijging van de woning geen erfbelasting verschuldigd was door de kinderen. De woning was immers eigendom geworden van de kinderen. Sinds 2010 is dit voordeel komen te vervallen: wanneer u als ouder een woning schenkt aan bijvoorbeeld uw kinderen, maar zelf in de woning blijft wonen, dient u voor dit zogeheten ‘vruchtgebruik’ van de woning jaarlijks een vergoeding te betalen. Indien geen vergoeding betaald wordt voor het ‘vruchtgebruik’ van de woning, wordt op het moment van uw overlijden de woning weer opgeteld bij uw vermogen. Hierbij wordt de waarde ten tijde van uw overlijden in aanmerking genomen, met als gevolg dat uw kinderen alsnog erfbelasting zijn verschuldigd over de waarde van de woning. Er wordt overigens wel rekening gehouden met een eventuele tegenprestatie voor de woning en betaalde schenkbelasting.

Dit nadeel voor de erfbelasting kan voorkomen worden door bij de overdracht van de woning aan de kinderen een huurrecht voor te behouden. De vergoeding die jaarlijks dient te worden voldaan door de ouders, kan namelijk in de vorm van het betalen van huur aan de kinderen plaatsvinden. De te betalen huur dient op jaarbasis ten minste 6% van de WOZ-waarde te bedragen. Wel moet hierbij rekening worden gehouden dat de ouders voldoende financiële middelen hebben om de huur te kunnen voldoen. Voordeel van het betalen van huur is dat de ouders tijdens leven al een deel van hun vermogen overdragen aan hun kinderen zonder dat hierover belasting verschuldigd is. Daarnaast komt ook de waardestijging van de woning ten goede aan de kinderen vanaf het moment van overdracht.

Invloed op de inkomstenbelasting

Ook voor de inkomstenbelasting kan de overdracht van de woning aan de kinderen nadelig uitpakken. In beginsel kwalificeert de woning van de ouders namelijk als een ‘’eigen’’ woning, waardoor de woning in box 1 van de inkomstenbelasting valt met de daarbij behorende renteaftrek. Wordt vervolgens de woning overgedragen aan de kinderen, dan gaat het niet meer om een ‘’eigen’’ woning. Ingeval de kinderen niet (tevens) in de woning gaan verblijven, worden de kinderen voor de woning belast in box 3 van de inkomstenbelasting. Omdat de belastingdruk in box 3 hoger uitvalt, leidt de overdracht van een woning waarbij ouders in de woning blijven wonen, veelal tot een belastingnadeel voor de inkomstenbelasting.

Tot slot

Door de wetswijzigingen door de jaren heen vormt de overdracht van een eigen woning aan de kinderen, waarbij de ouders in de woning blijven wonen, niet zonder meer de fiscaal meest gunstige optie. Ook al is de wet sinds 2010 gewijzigd, in de praktijk komen we deze situaties nog steeds tegen. Het betekent namelijk niet automatisch dat deze manier van vermogensoverdracht niet voordelig kan zijn.

Bent u benieuwd naar hoe het in uw situatie uit zou kunnen pakken? Neem dan gerust contact op met met uw vaste contactpersoon bij Joanknecht of de belastingadviseurs rechtsboven op deze pagina (mobile devices: onderaan). Wij kunnen uw situatie nader bekijken en u voorzien van advies.