Verkrijging van een te transformeren kantoorpand onder voorwaarden belast met 2% overdrachtsbelasting

In de praktijk blijkt dat kantoorpanden en zelfs fabriekshallen worden omgebouwd/getransformeerd tot woningen en appartementen. De verkrijging van de eigendom van een onroerende zaak is normaliter belast met 6% overdrachtsbelasting. Echter, voor de verkrijging van een woning geldt een verlaagd tarief van 2%. Onlangs heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verkrijging van een tot woningen te transformeren kantoorpand onder voorwaarden is belast met 2% overdrachtsbelasting in plaats van 6%.

Status van woning

De belangrijke vraag is wanneer een pand is aan te merken als een woning? Hiervoor wordt in eerste instantie gekeken naar het oorspronkelijke doel waarvoor het pand is gebouwd. Was dat doel “wonen” dan is het pand een woning. Wordt het pand in de loop der tijd verbouwd voor het gebruik als kantoor, dan nog blijft het pand een woning, mits er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer geschikt te maken voor het doel waarvoor het pand is gebouwd (woning). Dus ook een oorspronkelijk kantoorpand dat door latere verbouwingen is bestemd tot bewoning, is een woning voor de overdrachtsbelasting, tenzij slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer geschikt te maken voor kantoorruimte.

Transformatie van kantoorpand

De vervolgvraag is wanneer tijdens een transformatie van een kantoor de status omklapt naar woning? Hierover heeft de Hoge Raad zich onlangs in een arrest uitgelaten. De Hoge Raad oordeelde dat de verkrijging van een kantoorpand belast is met 2% overdrachtsbelasting, wanneer voorafgaande aan de verkrijging, al verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die (onmiskenbaar) strekken tot de (op)levering van een pand dat geschikt is voor bewoning. De status kan kennelijk al lopende de verbouwing omslaan naar woning, en niet pas nadat de verbouwingswerkzaamheden zijn voltooid. Het wordt anders indien de Belastingdienst aannemelijk maakt dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer geschikt te maken als kantoorpand.

Gezien het voorgaande kan het moment van overdracht naar voren worden gehaald waarbij de verkrijging van een kantoorpand is belast met 2% overdrachtsbelasting, wanneer de uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden strekken tot de (op)levering van een woning. Let wel goed op wie van de partijen de verbouwingswerkzaamheden laat uitvoeren. Gebeurt dit in opdracht van de koper, dan bestaat de kans dat de koper al op een eerder tijdstip de economische eigendom van het kantoorpand heeft verkregen. Deze verkrijging is belast met 6% overdrachtsbelasting. Regelt verkoper de verbouwing dan is dit niet aan de orde.

Advies: wees bij transformatie van vastgoed alert op de juiste toepassing van het tarief voor de overdrachtsbelasting.

Vragen?

Neem gerust contact op met Patrick van den Heuvel, belastingadviseur, per e-mail of telefoon op +31 (0)40 240 9537, of met een van onze specialisten die rechtsboven op deze pagina staan vermeld.