Prinsjesdag: maatregelen overdrachtsbelasting

overdrachtsbelasting belastingplan 2021

Op Prinsjesdag is het pakket Belastingplan 2022 gepresenteerd. Wij hebben de belangrijkste maatregelen per thema voor u samengevat. Hierbij zetten wij de belangrijkste maatregelen overdrachtsbelasting voor u onder elkaar. Onder de Prinsjesdag maatregelen overdrachtsbelasting vallen o.a. vrijstelling overdrachtsbelasting, aanpassing antimisbruikbepaling en onvoorziene omstandigheden Wet differentiatie overdrachtsbelasting.

Vrijstelling overdrachtsbelasting bij terugkoop woning met verkoop regulerend beding

Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting is toegezegd te onderzoeken of het mogelijk is om voor gevallen van zogenoemde ‘vervreemding onder voorwaarden’ (VoV) af te zien van het hogere overdrachtsbelastingtarief in bepaalde situaties waarbij een woning wordt teruggekocht.

Een VoV-woning is een woning met een verkoop regulerend beding die met (kopers)korting aan een bewoner wordt verkocht, waarbij de bewoner deze woning bij vervreemding weer moet aanbieden aan de oorspronkelijke/eerdere verkoper. Gelet op de bijdrage van dergelijke VoV-woningen aan de bevordering van het eigenbewoningbezit voor starters en mensen met een lager middeninkomen wordt voorgesteld de terugkoop van een VoV-woning onder voorwaarden vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Voor toepassing van deze VoV-vrijstelling gelden de volgende cumulatieve voorwaarden:

  • Uit het verkoop regulerend beding bij de eerdere verkrijging blijkt een zelfbewoningsplicht voor de natuurlijk persoon (de eerdere verkrijger) voor de betreffende woning.
  • De waarde in het economische verkeer van de VoV-woning ten tijde van de eerdere verkrijging is niet hoger dan de woningwaardegrens die geldt bij de startersvrijstelling ten tijde van de terug verkrijging. Onder waarde wordt hierbij verstaan; de waarde in het economische verkeer zonder rekening te houden met het verkoop regulerend beding.
  • De woning is bij de eerdere verkrijging door de natuurlijk persoon verkregen met een koperskorting van ten minste 10% en ten hoogste 50% van de waarde van die woning op het tijdstip van de eerdere verkrijging. Onder koperskorting wordt mede verstaan een regeling omtrent een uitgestelde betaling, waarbij de schuld pas bij verkoop van de woning hoeft te worden afgelost.
  • De natuurlijke persoon is op grond van het verkoop regulerend beding verplicht om de koperskorting geheel of gedeeltelijk terug te betalen of is verplicht om met de voorafgaande vervreemder in bepaalde mate een tussentijdse waardeontwikkeling te delen. Daarbij kan de tussentijdse waardeontwikkeling zowel positief als negatief zijn.

 

Aanpassing antimisbruikbepaling woningwaardegrens Wet differentiatie overdrachtsbelasting

Op 1 januari 2021 is de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. Deze wet heeft een aantal wijzigingen in de overdrachtsbelasting doorgevoerd waaronder een vrijstelling voor koopstarters (de startersvrijstelling).

Eén van de voorwaarden voor toepassing van de startersvrijstelling is dat het totaal van de waarde van de verkregen woning (of rechten waaraan deze is onderworpen) en aanhorigheden die tot die woning behoren niet uitkomt boven € 400.000. Er is al een antimisbruikbepaling opgenomen om te voorkomen dat woningen gesplitst worden verkregen om zodoende onder voornoemde woningwaardegrens te blijven: wordt een verkrijging waarbij de startersvrijstelling is toegepast binnen een jaar gevolgd door een of meer andere verkrijgingen ter zake van dezelfde woning of rechten waaraan deze is onderworpen of een aanhorigheid bij de woning, dan wordt de startersvrijstelling teruggenomen als de gezamenlijke waarde van deze verkrijgingen boven de woningwaardegrens uitkomt.

De volgende aspecten van deze antimisbruikbepaling worden in het wetsvoorstel Belastingplan verduidelijkt:

  • Indien de waarde van de eerdere verkrijging en de opvolgende verkrijging(en) tezamen onder de woningwaardegrens valt is slechts overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de opvolgende verkrijging.
  • De antimisbruikbepaling wordt niet toegepast indien ten tijde van de eerste verkrijging de woningwaardegrens die op 1 april 2021 in werking is getreden, nog niet gold.
  • de antimisbruikbepaling is ook van toepassing in geval na een verkrijging waarbij de startersvrijstelling is toegepast binnen een jaar, een aanhorigheid bij die woning wordt verkregen en de waarde van de verkrijgingen tezamen de woningwaardegrens overschrijdt.
  • De antimisbruikbepaling heeft enkel de bedoeling het voordeel van de startersvrijstelling weg te nemen in het geval het totaal van de waarde van de verkrijgingen uitkomt boven € 400.000.

Daarnaast wordt voorgesteld om de antimisbruikbepaling zodanig te wijzigen dat deze niet langer van toepassing kan zijn op verkrijgingen door rechtsopvolgers krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de persoon die de startersvrijstelling heeft toegepast. Hiermee wordt bewerkstelligd dat personen die niet betrokken zijn geweest bij de verkrijging waarbij de startersvrijstelling is toegepast, niet kunnen worden geconfronteerd met een waardevermeerdering bij een latere verkrijging.

Onvoorziene omstandigheden Wet differentiatie overdrachtsbelasting

Om de startersvrijstelling (of het verlaagde tarief van 2%) te mogen toepassen moet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium: de verkrijger moet de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Dit moet hij duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaren. Hierbij mag rekening worden gehouden met onvoorziene omstandigheden na het tijdstip van de verkrijging, waardoor de verkrijger redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Gedacht kan worden aan overlijden of scheiding. De toepassing van de startersvrijstelling (of het verlaagde tarief) blijft dan in stand.

Vooralsnog is niet geregeld dat rekening kan worden gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen nadat de aan de verkrijging van de woning ten grondslag liggende koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar vóór de verkrijging. Voorgesteld wordt de wet zodanig aan te passen dat dit alsnog geregeld wordt. Voorwaarde is dat de verkrijger vóór het moment dat de onvoorziene omstandigheid zich voordeed de intentie had om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, maar hiertoe door een onvoorziene omstandigheid (redelijkerwijs) niet in staat is.

Belastingplan 2022

Lees hier alle maatregelen uit het belastingplan 2022 die op Prinsjesdag 2021 zijn gepresenteerd.

Vragen?

Neem gerust contact op met Kim Dekkers, belastingadviseur, via e-mail of per telefoon op +31 (0)40 240 9429 of met een van onze specialisten die rechtsboven op deze pagina staan vermeld.