Onroerend goed in de jaarrekening

Onroerend goed in de jaarrekening

Verwerking en waardering van vastgoed in de jaarrekening is een complex vraagstuk. Het is daarom raadzaam om tijdig specialisten op het gebied van waardering en verslaggeving in te schakelen.

Het lijkt zo eenvoudig: de onderneming koopt een pand, zet het op de balans en schrijft er jaarlijks over af. De praktijk is echter weerbarstiger.

Plaats op de balans

Allereerst moet worden bepaald op welke plaats in de balans het pand moet worden opgenomen. Dat is afhankelijk van het doel waartoe het is aangeschaft. Een gebouw dat gebruikt zal worden in de eigen onderneming (bijvoorbeeld als kantoor of fabriek) wordt gerubriceerd onder de materiële vaste activa. Maar onroerend goed dat wordt aangehouden als belegging, wordt als vastgoedbelegging opgenomen en panden die worden vervaardigd of verkregen om aan derden te verkopen, behoren tot de voorraad.

U vraagt zich misschien af waarom het van belang is om te bepalen op welke plaats in de balans het onroerend goed moet worden opgenomen. Het antwoord op die vraag is dat de classificatie in de balans direct van invloed is op de waarderingsgrondslag die kan of moet worden toegepast. En daarmee heeft de classificatie dus ook invloed op het resultaat en het vermogen van de onderneming.

Waardering van onroerend goed

Met betrekking tot de waardering heeft de onderneming de keuze uit de kostprijs en de actuele waarde. Dat wil zeggen: die keuze bestaat voor vastgoed in eigen gebruik en voor vastgoedbeleggingen. Onroerend goed dat wordt verantwoord onder de voorraden (zoals bij vastgoedontwikkeling voor eigen rekening en risico), mag alleen tegen kostprijs worden gewaardeerd.

Waardering tegen kostprijs

Waardering tegen kostprijs is relatief eenvoudig: dit betreft de verkrijgings- of de vervaardigingsprijs. Op onroerend goed in eigen gebruik en op vastgoedbeleggingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, moet systematisch worden afgeschreven. De jaarlijkse afschrijvingslast is daarbij afhankelijk van de verwachte economische levensduur en de geschatte restwaarde. Als er indicaties zijn dat de aldus bepaalde boekwaarde te hoog is, dient een bijzondere waardevermindering te worden bepaald en verwerkt.

Waardering op actuele waarde

De toepassing van actuele waarde bij vastgoed is een stuk ingewikkelder. Wet- en regelgeving kennen vier vormen van actuele waarde: de actuele kostprijs, de directe opbrengstwaarde, de bedrijfswaarde en de marktwaarde. Vastgoed in eigen gebruik wordt bij toepassing van de actuele waarde in beginsel gewaardeerd tegen de actuele kostprijs. Maar als de bedrijfswaarde (de waarde volgens de verwachte kasstromen die met het onroerend goed binnen het bedrijf worden gegenereerd) lager is, moet deze lagere waarde worden toegepast. Als de onderneming het voornemen heeft om het vastgoed af te stoten, dient de directe opbrengstwaarde te worden gehanteerd. Bij waardering tegen de actuele kostprijs of bedrijfswaarde moet vervolgens, net als bij waardering op kostprijs, worden afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur.

Bij vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde werkt het anders. Dit onroerend goed wordt gewaardeerd op marktwaarde. Mutaties in deze marktwaarde (zowel positief als negatief) worden direct verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Op dergelijk vastgoed wordt dan niet meer afgeschreven.

Vooraf stilstaan bij de gevolgen van een keuze

De keuzes die u maakt met betrekking tot de waardering van vastgoed hebben dus per definitie veel invloed op het vermogen en resultaat van uw onderneming, en daarmee op de vermogensratio’s die van belang zijn voor de bankfinanciering. En dan zijn we in dit artikel nog niet eens ingegaan op buiten gebruik gesteld vastgoed, de wijze waarop onderhoudskosten die samenhangen met het vastgoed moeten worden verwerkt, de verplichte herwaarderingsreserve bij toepassing van de actuele waarde, de fiscale waarderingsregels voor vastgoed, en zo verder.

De expertise die nodig is voor de verwerking en waardering van vastgoed in de jaarrekening hebben wij volop in huis. Wanneer u in de praktijk tegen een dergelijk vraagstuk aanloopt, kunt u gerust contact opnemen met uw adviseur bij Joanknecht. Wij wijzen u graag de weg door het labyrint van verwerking en waardering van vastgoed!

 

Dit artikel is geschreven door Christian van der Heijden en Edwin Vogel en verscheen in ons magazine Bovenop Zaken, zomer 2017.