Geen overdrachtsbelasting bij verkrijging juridische eigendom van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen

In de praktijk worden vastgoedportefeuilles vaak gehouden via aandelen in onroerendezaakrechtspersonen door een beherend vennoot ten behoeve van participanten in een beleggingsfonds zonder rechtspersoonlijkheid. Vaak wordt daarvoor een commanditaire vennootschap (hierna: CV) gebruikt. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft onlangs een interessante uitspraak gedaan over de vraag of overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkrijging van de juridische eigendom van de aandelen in dergelijke onroerendezaakrechtspersonen.

Achtergrond

Bij de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Om situaties van misbruik te voorkomen is wettelijk vastgelegd dat, onder bepaalde voorwaarden, ook aandelen in een vennootschap met onroerende zaken bij fictie worden aangemerkt als onroerende zaken. Verkrijging van ten minste een derde gedeelte van het belang in aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon is ook belast met overdrachtsbelasting.

Zoals de inleiding al kort schetst wordt het juridische eigendom van de aandelen in onroerendezaakrechtspersonen veelal gehouden door een beherend vennoot voor rekening en risico van participanten in een beleggingsfonds zonder rechtspersoonlijkheid, zoals een CV. Omdat een CV voor de overdrachtsbelasting transparant is, zijn de beherend vennoot en de commanditaire vennoten de verkrijgende partijen. De CV zelf is dus niet de verkrijger. Door gebruik te maken van een dergelijke structuur voorkomt men dat bij de toe- en uittreding van participanten steeds opnieuw notariële koop- en verkoopakten moeten worden opgemaakt.

Uitspraak van het Gerechtshof

In deze zaak verkreeg een naar Duits recht opgerichte Kapitalverwaltungsgesellschaft (hierna: beherend vennoot) de juridische eigendom van alle aandelen in drie Nederlandse onroerendezaakrechtspersonen. De beherend vennoot verkreeg deze aandelen voor rekening en risico van een naar Duits recht opgerichte Sondervermögen (hierna: SV). Het SV wordt naar Duits recht aangemerkt als een afgescheiden vermogen zonder rechtspersoonlijkheid en is vergelijkbaar met een Nederlandse CV. Zij belegt voor rekening en risico van haar participanten in onroerende zaken. De participanten hebben het volledige economische eigendom van de verkregen aandelen en zijn ieder voor minder dan een derde gedeelte gerechtigd tot de opbrengsten en de waarde hiervan. In verband met de verkrijging van de aandelen in de onroerendezaakrechtspersonen heeft de beherend vennoot ruim € 4,1 mln. aan overdrachtsbelasting moeten betalen. Deze zaak spitst zich toe op de vraag of de beherend vennoot bij de verkrijging van de aandelen een belang heeft verkregen in de onroerendezaakrechtspersonen en daarmee de overdrachtsbelasting terecht heeft betaald.

Het hof komt tot het oordeel dat dit niet het geval is. De beherend vennoot heeft het juridische eigendom van de aandelen in de onroerendezaakrechtspersoon namelijk voor rekening en risico van het SV verkregen en kan geen enkele aanspraak maken op de opbrengsten van de aandelen. Het volledige belang bij de aandelen ligt bij de participanten van het SV. Ieder van de participanten houdt echter minder dan een derde gedeelte van het belang. Zowel de beherend vennoot als de participanten zijn daarom geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Gevolgen voor de praktijk

Op dit moment is in de praktijk veelal overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van het juridische eigendom van de aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon door een beherend vennoot ten behoeve van participanten in een beleggingsfonds zonder rechtspersoonlijkheid. Voor de praktijk is dit dus een zeer gunstige uitspraak. Inmiddels is echter cassatie ingesteld in deze zaak. Wij zijn benieuwd of de uitspraak van het hof standhoudt.

Tot slot

Mocht u vragen hebben over deze uitspraak en de mogelijke fiscale gevolgen hiervan, neem dan contact op met Paul Tielemans onze specialist in btw en vastgoed. Paul is bereikbaar per telefoon op +31 (0)40 240 9496 en per e-mail op ptielemans@joanknecht.nl.