Beperktere toepassing achterwege laten btw bij overdracht van een algemeenheid van goederen

Binnen de btw is het mogelijk om een onderneming, of een deel daarvan, over te dragen zonder dat daarover btw is verschuldigd. Dit gebeurt door toepassing van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968. De mogelijkheden voor het toepassen van deze regeling, die veel voorkomt binnen de exploitatie van onroerend goed, werden onlangs beperkt door een arrest van de Hoge Raad en een conclusie van de Advocaat-Generaal.

Overgang van een algemeenheid van goederen

Op grond van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 wordt geacht dat geen levering of dienst heeft plaatsgevonden bij de overdracht van een algemeenheid van goederen. Dit betekent dat over de levering van de goederen of diensten geen btw in rekening wordt gebracht.

De ratio van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 is om het eenvoudiger te maken een onderneming, of een deel daarvan, over te dragen. Dan hoeft de koper immers geen btw voor te financieren bij de aankoop van de onderneming.

Uitspraak van de Hoge Raad van 15 mei 2020

Enige tijd geleden heeft de Hoge Raad de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden – zonder nadere motivering – bevestigd. In deze zaak ontwikkelde een projectontwikkelaar een kantoorpand. De projectontwikkelaar heeft het kantoorpand per 1 maart 2010 voor vijftien jaar verhuurd aan een verzekeringsmaatschappij. Op 16 september 2010 heeft de projectontwikkelaar het kantoorpand, inclusief de huurovereenkomst, aan een Duitse GmbH verkocht. Op 1 oktober 2010 is het kantoorpand opgeleverd. Na de oplevering van het kantoorpand heeft de projectontwikkelaar de Belastingdienst verzocht te bevestigen dat artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 van toepassing is.

In geschil was of de levering van het kantoorpand aan GmbH een overdracht van een algemeenheid van goederen vormt in de zin van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968. Allereerst stelt het Hof voorop dat artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 van toepassing kan zijn bij de overdracht van een verhuurd pand. Daarbij is van belang dat de overdrager het verhuurde pand in de onderneming heeft gebezigd. Naar het oordeel van het Hof is het kantoorpand echter niet in de onderneming van de projectontwikkelaar gebezigd. De projectontwikkelaar heeft het kantoorpand louter ontwikkeld met het oog op de verkoop daarvan, in plaats van met het oog op de eigen exploitatie.

Het doet er daarbij niet toe dat de projectontwikkelaar een huurovereenkomst heeft gesloten en tot aan de verkoop de aan de verhuur verboden risico’s heeft gedragen. De projectontwikkelaar heeft naar het oordeel van het Hof vanaf het begin de bedoeling gehad een koper te vinden voor het kantoorpand. In verhuurde staat brengt een kantoorpand meer op dan bij leegstand. Door middel van de verhuur heeft de projectontwikkelaar enkel de verkoop van het kantoorpand aantrekkelijker gemaakt. De Hoge Raad bevestigde de uitspraak van het Hof, zonder nadere motivering.

Conclusie advocaat-generaal van 30 april 2020

Advocaat-generaal Attema adviseerde de Hoge Raad onlangs in een zaak waarbij in geschil is of artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting van toepassing is. In deze zaak verhuurt een woningcorporatie een appartementencomplex als woonruimte. Het complex bestaat uit 109 woningen en 12 bedrijfsruimten. Na de oplevering van het appartementencomplex heeft de woningcorporatie het complex verkocht aan een derde koper en het vervolgens terug gehuurd. Bij de verkoop zijn alle verplichtingen uit de koopovereenkomst overgegaan op de koper, op de gesloten huurovereenkomsten met de huurders na. De huurovereenkomsten zijn voorafgaand aan de verkoop van het complex ontbonden, met medewerking van de huurders. Na de sale-and-lease-backtransactie zijn nieuwe onderverhuurovereenkomsten gesloten met de huurders.

In de overeenkomst tussen de verkoper en de koper blijkt dat de koper nimmer de bedoeling heeft gehad de verhuur van het appartementencomplex voort te zetten. Met goedkeuring van de betrokken partijen is overeengekomen dat de bestaande huurovereenkomsten met de huurders niet in stand blijven en na de sale-and-leasebacktransactie een onderhuursituatie ontstaat. Derhalve is de advocaat-generaal van mening dat de sale-and-leasebacktransactie niet meer is dan sec de verkoop van goederen. Een dergelijke verkoop kan niet worden beschouwd als een overdracht van een algemeenheid van goederen.

Gevolgen voor de praktijk

Uit het oordeel van de Hoge Raad en de conclusie van de advocaat-generaal valt op te maken dat de aanwezigheid van een huurovereenkomst bij de overdracht van een pand niet doorslaggevend is voor de toepassing van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968. Om te spreken van een overdracht van een algemeenheid van goederen, wordt gekeken naar het oogmerk waarmee de verkopende partij heeft gehandeld. Betreft het oogmerk het verhuren of exploiteren van een pand, dan is artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 van toepassing. Daarbij is het van belang dat wanneer het oogmerk verhuur of exploitatie is, de huidige huurovereenkomsten in stand blijven bij de overdracht van het pand.

Tot slot

Mocht u vragen hebben over deze uitspraak en de mogelijke fiscale gevolgen met betrekking tot de overdracht van een (deel van een) onderneming, neem dan contact op met een van onze btw-specialisten, Rianne van den Dungen (rvddungen@joanknecht.nl) of Paul Tielemans (ptielemans@joanknecht.nl).