Nog koop-aannemingsovereenkomsten sluiten na Don Bosco-zaak?

Met een koop-aannemingsovereenkomst kunnen een bouwbedrijf/projectontwikkelaar en een  particulier een aanzienlijk voordeel behalen, doordat de verkoop van grond plaatsvindt met overdrachtsbelasting in plaats van btw.

Koop-aannemingsovereenkomst
In de koop-aannemingsovereenkomst wordt de nieuwe woning ‘op tekening’ verkocht. De particulier koopt hierbij bestaand onroerend goed of nog niet ontwikkelde grond, geen nieuwbouwwoning. De particuliere koper sluit vervolgens een aannemingsovereenkomst af met betrekking tot de (af)bouw van de woning.

Overdrachtsbelasting en btw
De koop-aannemingsovereenkomst betekent grofweg een belastingbesparing van 13% over de waarde van de grond in vergelijking met de koop van een nieuwe woning. Want bij aankoop van het ‘oude’ onroerend goed betaalt de koper 6% overdrachtsbelasting en daarna 19% btw ter zake van de bouwtermijnen, terwijl hij over een nieuwe woning 19% btw over de gehele koopsom moet betalen.

Voordeel voor de bouwer
Indien er sprake is van vrij op naam prijzen, komt het belastingvoordeel van een koop-aannemingsovereenkomst vrijwel geheel toe aan de ontwikkelende bouwer.

Grond
Voor een belastingbesparing is het dus belangrijk te weten wanneer de grond belast is met overdrachtsbelasting en wanneer met btw.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen bebouwde en onbebouwde grond. Grond is bebouwd indien er een gebouw op staat. De levering van een gebouw (incl. het erbij behorende terrein) is belast met overdrachtsbelasting, tenzij sprake is van een nieuw gebouw. De levering van onbebouwde grond is belast met overdrachtsbelasting, tenzij sprake is van een bouwterrein. Bij sloop van een gebouw rijst de vraag wanneer er onbebouwde grond ontstaat. De Hoge Raad en de staatssecretaris zijn van mening dat uitsluitend door volledige sloop onbebouwde grond ontstaat. Een half gesloopt bouwwerk of een fundering van een bouwwerk kwalificeert volgens de Hoge Raad en de staatssecretaris dus als bebouwde grond (dus overdrachtsbelasting). Het hof van justitie acht deze opvatting in strijd met het Europese recht. Dit blijkt uit het arrest ‘Don Bosco Onroerend Goed BV’

Het arrest Don Bosco Onroerend Goed B.V.
Op 19 november 20009 heeft het Europese hof van justitie (hierna: HvJ EG) een belangrijk arrest gewezen (Don Bosco). Een perceel grond met gebouwen kwalificeert volgens het HvJ EG als ‘onbebouwd’ als de verkoper de gebouwen zal (laten) slopen en op het moment van levering de sloop van de aanwezige gebouwen al is begonnen.

Door dit arrest zal een perceel grond eerder kunnen worden aangemerkt als een ‘bouwterrein’. Daardoor is de levering belast met btw en is de verkrijging vrij van overdrachtsbelasting. Tevens volgt uit het arrest dat de feitelijke staat van een onroerende zaak niet in alle gevallen de kwalificatie bepaalt. De uiteindelijk door de verkoper te realiseren staat van de onroerende zaak kan doorslaggevend zijn. Dit is het geval als de sloop van de gebouwen door de verkoper nauw samenhangt met de levering van de onroerende zaak. Het eindresultaat dat de verkoper oplevert, is dus bepalend!

Gevolgen voor de praktijk
In het verleden was het duidelijk dat de levering van grond met daarop bestaande gebouwen belast was met overdrachtsbelasting. Bij de koop-aannemingsovereenkomst werd hiermee rekening gehouden waarbij de particulier eerst de grond kocht met overdrachtsbelasting en daarna de bouw van de woning met btw werd aanbesteed. Vanaf nu zal er echter eerder sprake zijn van een met btw belaste levering. Men moet zich dit goed realiseren bij het sluiten van een koop-aannemingsovereenkomst

Mocht u vragen hebben over het voormelde, dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Wij zijn graag bereid tot een nadere toelichting en overleg.

Lees hier verder de bovenop zaken special - juni 2010...